La chimera immobiliare

L’investimento per eccellenza degli italiani è il “mattone”. Pensate che oltre il 78% possiede la prima casa di proprietà e quasi il 18% ha almeno una seconda casa. Il patrimonio abitativo delle famiglie italiane ammonta a oltre 6000 mld, molto di più del patrimonio finanziario che vale circa 4400 mld.

Perché gli italiani sono cosi innamorati dell’immobile? In primis perché considerano il mattone un investimento sicuro e in secondo luogo perché, non avendo alcun piano finanziario, trovano nell’acquisto dell’immobile l’unico vero motivo di investimento.  

Il mattone è davvero un investimento sicuro?

Per poter rispondere a questa domanda bisogna abbandonare le proprie certezze e i propri bias comportamentali e analizzare i dati nella loro complessità. Negli ultimi 20 anni il mercato immobiliare ha vissuto diverse vicende. Nei primi anni del 2000, anche per effetto del change-over lira/euro si è assistito ad un notevole incremento del valore degli immobili, che è durato fino alle soglie della grande crisi del 2008. Da quel momento in poi è iniziata la discesa che sembra non voglia arrestarsi.

 


La crisi finanziaria ha, per la prima volta, messo in dubbio il modello di investimento “sicuro” degli italiani perché, senza crescita di valore, sono emerse evidenti le criticità dell’investimento immobiliare quali ad esempio l’illiquidità, gli inquilini morosi, le manutenzioni straordinarie, la fiscalità crescente, i costi di transazione, ecc.



La crisi del mattone è soltanto passeggera o ha carattere strutturale? 

Anche in questo caso ci sono più aspetti da tenere in considerazione: la crisi demografica, innanzitutto. E’ evidente che se non si fanno figli è difficile che la domanda di immobili possa tornare a crescere in futuro. In secondo luogo, il passaggio generazionale ci regalerà gli immobili dei nostri genitori (magari in posti sperduti..) e molti di noi saranno costretti a svenderli o a tenerseli per il solo aspetto affettivo. Infine la pandemia, che ha accelerato il processo di cambiamento del real estate intensificando lo smart working e l’università a distanza. Ciò vuol dire che non ci sarà più bisogno di grandi uffici in centro città né di costosissimi monolocali o bilocali in cui vivere. Molti preferiranno spostarsi su case più grandi in campagna o in piccoli e medi centri urbani, ben collegati con le città metropolitane. Il modello di sviluppo demografico delle grandi città subirà un cambiamento epocale!

Nel concludere, tutti i fattori analizzati non giocano a favore del real estate negli anni a venire pertanto l’investimento immobiliare potrebbe non risultare cosi vantaggioso come in passato. L’investitore deve cambiare mentalità, andare oltre l’ancoraggio (“…con l’immobile ho sempre guadagnato in passato e sarà cosi anche in futuro…”) e l’improvvisazione (“…non so cosa fare con tutti questi soldi sul conto corrente, compro casa … ) , e abbracciare la pianificazione finanziaria e l’analisi delle alternative di investimento.

 


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Vincenzo Menna

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